Un administré obtient un permis de construire par fraude. Par exemple, il a caché une donnée essentielle du projet au service instructeur qui ne s’est donc pas aperçu du problème et a délivré le permis de construire.
Le permis est attaqué (voir notre article sur le recours contre un permis de construire). L’administré veut régulariser pour sauver son autorisation. Pourra-t-il simplement déposer une demande d’autorisation modificative ?
La réponse est négative : le Conseil d’Etat, par son arrêt du 18 décembre 2024, n°490711, estime que « lorsqu’un permis de construire a été obtenu par fraude, l’illégalité qui en résulte n’est pas de nature à être régularisée par la délivrance d’un permis de construire modificatif ».
Une société HLM avait obtenu un permis de construire autorisant le changement de destination et la réhabilitation d’un ensemble de bureaux en vue d’y construire une douzaine de logements.
Ce permis, délivré en mai 2022, a été attaqué par des voisins. Ils soutenaient que la société avait présenté une unité foncière trompeuse à l’administration (déclaration d’une seule parcelle cadastrale, alors qu’il était envisagé de réaliser des places de stationnement sur la parcelle voisine).
La société avait alors demandé et obtenu un permis de construire modificatif.
En première instance, le tribunal administratif de Versailles avait estimé que, grâce à ce permis modificatif, la situation était régularisée.
Toutefois, les voisins ont soutenu que, ce faisant, le tribunal commettait une erreur de droit : un permis modificatif peut -il régulariser un permis initial obtenu frauduleusement ?
La question avait déjà été soulevée par le Conseil d’Etat (11 mars 2024, n°464257) dans le cadre des mécanismes de régularisation en cours d’instance, issus des articles L.600-5-1 du code de l’urbanisme (sursis à statuer en attente d’une mesure de régularisation) et L.600-5 du code de l’urbanisme (annulation partielle). Si le permis a été obtenu par fraude, ces mécanismes ne peuvent pas jouer.
💡 L’idée sous-jacente est qu’un permis obtenu par fraude ne confère aucun droit à son bénéficiaire.
D’ailleurs, un permis obtenu par fraude peut être retiré à tout moment, et non pas dans le délai habituel de quatre mois (article L.242-1 du code des relations entre le public et l’administration).
Dans l’affaire de décembre 2024, le Conseil d’Etat retient donc la même solution, fondée sur la même logique (conclusions du rapporteur public sur Ariane Web).
Le bénéficiaire du permis n’a pas d’autre choix que de déposer une nouvelle demande de permis de construire.
Or concrètement, il peut arriver qu’après plusieurs mois de procédure (voire après plusieurs années), le document d’urbanisme ne permette plus le projet tel qu’envisagé au départ. La fraude se retournera alors sévèrement contre son auteur.
La présentation honnête du dossier de demande de permis de construire est naturellement un principe auquel il convient de se tenir.
La déclaration préalable de travaux pouvant désormais officiellement faire l’objet d’une déclaration modificative (articles A431-3-1 et A441-3-1 du code de l’urbanisme), on peut sans aucun doute considérer que cette solution s’y applique également.
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