Conseil d’État, 2e et 7e chambres réunies, 1er octobre 2026, n° 503183
Un constructeur peut-il se voir opposer l’obligation de réalisation de 30 % de logements sociaux alors que sa demande est déposée dans le délai des dix-huit mois de cristallisation des règles d’urbanisme par l’obtention d’un certificat d’urbanisme ?
Les faits
Dans cette affaire, le certificat d’urbanisme avait été délivré le 21 mai 2023. Le 15 décembre suivant — donc à l’intérieur des dix-huit mois de cristallisation —, un arrêté préfectoral avait constaté la carence de la commune en termes de réalisation de logements sociaux. Un arrêté de carence avait donc été pris sur le fondement de l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation. Le permis avait ensuite été refusé le 6 février 2024. C’est ce refus que contestait la société requérante. En défense, la commune invoquait l’obligation prévue par le premier alinéa de l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme pour justifier le refus par substitution de motifs.
Pourquoi le Conseil d’État a validé le raisonnement des juges de première instance
La société Marignan Côte d’Azur devait-elle réaliser les 30 % de logements sociaux de l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme, malgré le certificat d’urbanisme (CU) obtenu avant l’intervention de l’arrêté de carence du préfet des Alpes-Maritimes ?
L’article L. 410-1 du code de l’urbanisme prévoit que, lorsqu’une demande d’autorisation est déposée dans les dix-huit mois suivant la délivrance d’un certificat d’urbanisme, « les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause ». Le texte réserve les dispositions ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publiques.
Concrètement, le certificat d’urbanisme cristallise les règles d’urbanisme applicables au terrain pendant dix-huit mois : une demande déposée dans ce délai est examinée au regard de ces règles, même si une évolution réglementaire est intervenue entre-temps, sous la réserve de sécurité ou de salubrité publiques.
La question clé est celle du champ de cette cristallisation, comme l’explique la rapporteure publique dans ses conclusions. Les obligations relevant de législations indépendantes ne sont pas cristallisées. Or, l’obligation de réaliser du logement social en commune carencée trouve son origine dans la loi SRU du 13 décembre 2000 et figure tant au code de la construction et de l’habitation qu’au code de l’urbanisme ; la procédure de carence, elle, ne figure qu’au premier. Le doute était permis.
Le Conseil d’État juge que l’obligation examinée constitue bien une disposition d’urbanisme. Dans cette affaire, elle n’était donc pas opposable à la demande déposée moins de dix-huit mois après la délivrance du CU, puisque l’arrêté préfectoral de carence était intervenu après ce certificat. La commune ne pouvait ainsi obtenir le maintien du refus sur ce fondement.
Le Conseil d’État rejette le pourvoi de la commune, validant en cela le raisonnement du tribunal administratif de Nice.
La portée pratique
Pour le porteur d’une opération de construction d’immeubles collectifs de plus de douze logements ou de plus de 800 m² de surface de plancher, l’intérêt de cette décision tient à cette chronologie : anticiper l’obtention du certificat d’urbanisme avant un éventuel arrêté de carence permet de bénéficier de la cristallisation, sous réserve de déposer la demande dans les dix-huit mois. Un certificat obtenu après l’arrêté ne procure pas la protection ici reconnue contre l’obligation devenue applicable.
Photographie d’illustration : Tomáš Hustoles / Burst (Shopify), licence Burst. Photographie recadrée.
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