Mais d’abord, un petit rappel sur ce document d’urbanisme !
Le plan local d’urbanisme (PLU) est le document qui fixe les règles d’urbanisme applicables sur le territoire de votre commune.
Il traduit la politique d’urbanisme du territoire concerné.
C’est le document auquel on se réfère pour instruire les autorisations d’urbanisme – permis de construire, permis d’aménager, déclaration préalable, permis de démolir.
De plus en plus souvent, le PLU couvre le territoire d’une intercommunalité (PLU intercommunal ou « PLUi »), le but étant de se doter d’une règle qui couvre la bonne échelle pour assurer une cohérence de cette politique publique.
🔎 Le saviez-vous ? Il est possible que vous entendiez aussi parler de « POS » ou plan d’occupation des sols : ce sont les ancêtres du PLU. Le législateur a organisé leur disparition programmée au moment de la loi ALUR en 2014. Le POS était critiqué pour son caractère trop rigide, pas assez protecteur des territoires contre l’étalement urbain, et pas assez programmatique. De nombreuses communes ont souhaité garder leurs POS. Cela leur permettait notamment conserver les anciennes zones NB (qui permettent le mitage urbain), ou de définir librement la constructibilité des zones naturelles. Aujourd’hui, on ne devrait plus les rencontrer trop souvent. En effet la sanction de l’absence d’élaboration d’un PLU pour remplacer l’ancien POS est sévère : les collectivités se retrouvent à devoir appliquer les règles de l’urbanisme minimum (constructibilité très contrainte).
Le PLU est composé de :
✔️Un rapport de présentation (Article L151-4 du code de l’urbanisme)
✔️ Un projet d’aménagement et de développement durables (PADD) (Article L151-5 du code de l’urbanisme)
✔️ Des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) (Article L151-6 et suivants du code de l’urbanisme)
✔️ Un règlement (Articles L.151-8 et suivants du code de l’urbanisme)
✔️ Des annexes (Article L151-43 du code de l’urbanisme)
L’article L.151-2 du code de l’urbanisme qui liste ce contenu, prévoit aussi que « Chacun de ces éléments peut comprendre un ou plusieurs documents graphiques ».
Chacun de ces documents revêt une portée différente. C’est dans le règlement du PLU que l’on retrouve le zonage.
Vous pouvez vérifier votre zonage en consultant le site Géoportail de l’urbanisme, qui est la plateforme nationale de mise à disposition des documents d’urbanisme et des servitudes d’utilité publiques. Cette plateforme interministérielle est très utile pour consulter les documents applicables à votre terrain.
📝 Pour aller plus loin : site de la Direction Générale des Collectivités Locales, sur ce lien
De nombreuses raisons peuvent motiver l’évolution d’un PLU.
▶️ Une première motivation de la collectivité peut être de se conformer à ses obligations réglementaires.
A titre d’exemple, le législateur a récemment fait obligation aux documents d’urbanisme d’intégrer l’objectif de « zéro artificialisation nette » (ZAN), dans une optique de lutte contre le changement climatique.
Cet objectif, d’abord décliné à l’échelle régionale, doit ensuite être réapproprié à l’échelle infrarégionale.
Au plus tard en février 2028, les PLU et PLUi devront avoir été mis en compatibilité avec la trajectoire de sobriété foncière prévue par le SCOT et les documents régionaux (SRADDET ? SDRIF, SAR ? PADDUC) – (voir notre article « Zéro artificialisation nette (ZAN) : que disent les textes ? »).
▶️ Plus globalement, le PLU peut nécessiter d’être réadapté à des logiques de territoire qui ont changé.
Une commune ou une intercommunalité peut voir émerger de nouveaux pôles urbains ou d’activité économique qu’elle souhaite conforter ; elle peut avoir besoin de mieux protéger certains espaces, notamment agricoles (voir notre article « Peut-on construire sur un terrain agricole ? ») et naturels ; elle peut avoir besoin de renforcer la constructibilité pour accueillir plus de logements ou prévoir la mixité fonctionnelle de ses zones accueillant du logement. Elle peut aussi avoir besoin d’intégrer des projets d’intérêt général à son document d’urbanisme.
Concrètement, à l’occasion de ces procédures, chaque document composant le PLU est susceptible d’être modifié.
Illustration : une commune peut avoir besoin de modifier son zonage car elle s’est aperçu que certaines parcelles, classées en zone urbaine constructible, correspondent en fait à des jardins de particuliers en cœur d’ilot et en lisière d’un bois. Dans ce cas, la commune les reclassera en zone naturelle de sorte à en assurer la préservation. Pour cela, elle va retoucher son PADD, et elle va expliquer la motivation de cette modification dans son rapport de présentation.
Dans le souci de concilier l’impératif de sécurité juridique et la nécessité d’accompagner les politiques urbaines, le législateur a créé un certain nombre de procédures d’évolution des documents d’urbanisme.
🚩 Ce qu’il faut retenir : plus la modification impacte le projet de territoire tel qu’il était défini par les rédacteurs du PLU, plus la procédure est lourde.
L’objectif est double : ne pas rédiger de nouvelles règles dans la précipitation alors qu’elles nécessitent un travail de fond, et assurer une forme de démocratie dans l’établissement de la règle.
En synthèse, il existe aujourd’hui :
- Des procédures « classiques », articles 151-31 à L.153-48 du code de l’urbanisme. On y trouve, du plus lourd au plus léger, la révision, la révision allégée, la modification et la modification simplifiée,
- Des procédures de mise en compatibilité, qui permettent d’adapter le PLU soit à un autre document d’échelon supérieur, soit à un projet d’intérêt général (articles L.153-49 à L.153-59 du code de l’urbanisme)
Les conséquences d’une erreur dans le choix de la procédure sont lourdes : le PLU pourra être annulé devant les juridictions administratives. En effet, il est illégal d’avoir recours à une procédure moins complète lorsque le code de l’urbanisme exigeait de suivre une procédure plus formelle.
En revanche, lorsqu’un administré attaque la délibération d’approbation d’un PLU en raison d’une règle illégale, et si la procédure a été correctement choisie et respectée, le juge privilégiera une annulation partielle, c’est-à-dire en tant qu’elle met en place ladite règle. Le reste du PLU sera préservé.
Combien de temps cela prend ? Cela dépend : entre quelques mois et quelques années. La révision est la plus longue ; la modification simplifiée la plus courte. Mais une fois ce constat posé, les durées réellement observées sur le terrain varient énormément.
🔎 Un exemple ? La dernière révision du PLU de la Ville de Paris a été prescrit par délibération du Conseil de Paris n°2020 DU 104 en date des 15, 16, et 17 décembre 2020. De nombreuses personnes publiques ont été associées à la procédure : Etat, région Ile-de-France, Métropole du Grand Paris, Chambre de commerce et d’industrie de Paris, Chambre des métiers, Chambre départementale d’agriculture et gestionnaires d’infrastructures ferroviaires. Le projet de PLU bioclimatique a été soumis à évaluation environnementale en application de l’article L.104-1 du code de l’urbanisme. Le projet a été arrêté par délibération du conseil de Paris des 5, 6, 7 et 8 juin 2023 et l’enquête publique a été ouverte par arrêté de la Maire pour durer du 8 janvier au 29 février 2024. L’approbation est attendue fin 2024 pour une entrée en vigueur début 2025.
A l’inverse, une petite modification peut ne prendre que quelques mois.
En résumé, voici les grandes étapes que l’on retrouve lors d’une procédure de révision du PLU :
✔️ Prise d’initiative de la collectivité (puis en off : les services planchent sur un projet d’évolution du PLU)
✔️ Notifications aux personnes publiques associées
✔️ Consultation de l’Autorité environnementale
✔️ Concertation avec la population
✔️ Enquête publique
✔️ Corrections éventuelles du projet d’évolution du PLU suite à l’enquête publique
✔️ Approbation
La procédure de modification permet de sauter certaines étapes. La concertation est facultative (c’est-à-dire que la commune ou l’EPCI peut opter pour – ce qu’elle a intérêt à faire si l’évolution nécessite l’adhésion de ses administrés), et l’évaluation environnementale n’est pas toujours nécessaire – cela dépend des impacts prévisibles sur l’environnement.
Plus light encore, dans le cadre de la modification simplifiée, l’enquête publique est remplacée par une mise à disposition du dossier au public.
📝 Pour aller plus loin : schémas procéduraux élaborés par la Direction Départementale des territoires des Yvelines (DDT-78) sur ce lien – à jour du 03/10/2024 ; tableau synthétique d’une grande étude notariale sur ce lien – à jour de sept.2018 seulement).
L’évolution du PLU est un moment délicat dans la politique d’urbanisme d’un territoire donné. De nombreux acteurs sont concernés : résidents, professionnels implantés sur le territoire, communes limitrophes, Etat (DREAL) peuvent avoir leur mot à dire sur l’évolution du document d’urbanisme, pour de nombreuses raisons qui leur appartiennent.
Il en résulte que l’évolution du PLU peut donner lieu à beaucoup de contentieux :
✔️ Recours contre les délibérations d’approbation du nouveau PLU
✔️ Déféré préfectoral
✔️ Recours contre les autorisations d’urbanisme. En effet à l’occasion d’un recours contre un permis de construire (voir notre article), les administrés peuvent invoquer l’illégalité du PLU modifié (ce mécanisme contentieux est désigné sous la terminologie d’« exception d’illégalité »)
Il est donc nécessaire de sécuriser les procédures d’évolution du document d’urbanisme et naturellement, de s’assurer que la règle de fond respecte les exigences du code de l’urbanisme.
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- Collectivités : le Cabinet vous accompagne pour sécuriser vos procédures et vos plannings
- Associations, particuliers, entreprises : entreprises, associations : le Cabinet vous accompagne pour la prise en compte de vos demandes dans les documents d’urbanisme
- Représentation contentieuse devant les tribunaux administratifs et cours administratives d’appel
