Vous souhaitez installer une tiny house, un mobile-home, une roulotte, une cabane, une yourte, ou une construction modulaire ? Vous souhaitez y vivre ? La louer pour l’été ? Sur votre terrain ? Sur le terrain de tiers qui vous ont donné leur accord ? Veillez d’abord à ce que votre projet soit faisable.
L’autorisation requise n’est pas toujours la même, et quoi qu’il arrive, il est toujours nécessaire de s’assurer au préalable que l’on ne s’est pas engagés dans un projet irréalisable du point de vue des règles d’urbanisme.
Ces quelques vérifications seront bien utiles avant d’avoir, par exemple, acheté le matériel ou conclu des contrats avec des entrepreneurs (et naturellement, avant d’avoir acheté le terrain).
Votre projet porte sur une construction de loisirs. Le but n’est pas d’y résider à plein temps, ni d’y travailler mais plutôt d’y passer les
vacances ou de la louer dans un cadre touristique.
Dans ce cas, pour faire simple, si vous souhaitez plutôt installer une caravane (roues et moteur), une résidence mobile type mobile-home (roues mais vous n’êtes pas censés conduire avec, cela sert seulement à la tracter) ou encore une « habitation légère de loisirs » (concrètement, une construction qui sera démontable ou transportable, mais sans roues – voir l’article R.111-37 du code de l’urbanisme) pour votre loisir ou celui de tiers, vous serez dans un régime dérogatoire au droit commun de l’urbanisme.
Vous pourrez installer ces « habitations légères de loisir » (de leur petit nom « HLL ») dans quatre types de secteurs, spécialement destinés à les accueillir et qui auront souvent nécessité au préalable le dépôt d’un permis d’aménager :
Les parcs résidentiels ;
Les villages de vacances ;
Les dépendances des maisons familiales de vacance ;
Les terrains de camping.
Si votre projet s’inscrit déjà dans l’un de ces quatre secteurs, ce sera assez simple : en fonction de la surface de plancher (SDP) développée, vous serez dispensés de formalités ou bien soumis au dépôt d’une déclaration préalable.
Surface | Formalité |
SDP ≤ 35 m² | Dispense de formalités |
SDP > 35 m² | Déclaration préalable |
Peu importe la SDP | Dans un espace protégé (abords de monuments historiques, sites classés, réserves naturelles… il existe plusieurs configurations) : Déclaration préalable. |
Si votre projet nécessite la création d’un des quatre secteurs précités (vous le montez de toutes pièces), vérifiez d’abord que le document d’urbanisme rend possible sa création, avant de vous poser la question de l’autorisation requise pour votre HLL.
Si vous voulez implanter votre construction en dehors de ces quatre secteurs, vous retomberez dans le régime de droit commun des autorisations d’urbanisme. En très simplifié :
Surface | Formalité |
SDP/emprise au sol : entre 5 et 20 m² | Déclaration préalable |
SDP/emprise au sol > 20 m² | Permis de construire |
Attention, les règles diffèrent en secteurs protégés.
Et si mon installation n’est pas une habitation légère de loisirs ?
Si votre construction est destinée à être périodiquement démontée et réinstallée, elle peut faire l’objet d’un permis de construire qui prend en compte cette spécificité dans le but de vous éviter de déposer une nouvelle demande de permis de construire à chaque réinstallation. Les articles L. 432-1 et L. 432-2 du code de l’urbanisme précisent les conditions de cette autorisation :
- Périodes de l’année pendant lesquelles la construction va être démontée ;
- Délai de validité du permis de construire, qui est de maximum 5 ans renouvelable ;
- Caducité du permis si les constructions ne sont pas démontées aux dates prévues.
Mais le plus souvent, il sera recherché une installation pérenne, pour y vivre. C’est typiquement le cas des tiny houses ou « maisons minuscules », ou de certaines yourtes ou tipis dont l’objet n’est pas touristique. Le fait qu’elles soient accessibles financièrement, et qu’elles permettent un mode de vie en adéquation avec certains principes de consommation et de respect de l’environnement en font pour beaucoup un choix de premier ordre.
D’ailleurs, les tiny houses sont dans l’actualité : le sénateur du Morbihan a récemment porté la question de leur financement à l’attention du ministre chargé du logement (Question orale n°1016S – 16e législature, publiée le 11/01/2024). A ce jour, il n’est pas possible d’obtenir autre chose qu’un prêt à la consommation pour acheter une tiny house, alors qu’elle pourrait être l’une des solutions à la crise du logement, renforcée par la hausse simultanée du prix des matériaux et des taux d’intérêt. Le sénateur a donc souhaité ajouter au débat sur le logement la question de l’ouverture du financement des tiny houses par le crédit immobilier… A notre connaissance et à ce jour, ce sujet n’a pas été traduit dans une proposition législative.
Mais revenons-en au droit de l’urbanisme. Il n’existe pas de définition législative de la tiny house et de ses complices, les tipis, yourtes et autres constructions minimalistes. Toutefois, on peut vraisemblablement les faire entrer dans la définition prévue à l’article R.111-51 du code de l’urbanisme sur le régime des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs :
« Sont regardées comme des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs les installations sans fondation disposant d’équipements intérieurs ou extérieurs et pouvant être autonomes vis-à-vis des réseaux publics. Elles sont destinées à l’habitation et occupées à titre de résidence principale au moins huit mois par an. Ces résidences ainsi que leurs équipements extérieurs sont, à tout moment, facilement et rapidement démontables ».
Du point de vue de l’autorisation d’urbanisme requise, ce régime juridique n’a rien d’extraordinaire : vous serez soumis au droit commun, c’est-à-dire que vous aurez à déposer un permis ou une déclaration préalable selon la surface de la construction :
Surface | Formalité |
SDP/emprise au sol : entre 5 et 20 m² | Déclaration préalable |
SDP/emprise au sol > 20 m² | Permis de construire |
C’est surtout dans l’hypothèse où vous souhaiteriez en implanter plusieurs qu’une spécificité se dégage : l’opération sera considérée comme un aménagement de terrain nécessitant soit une déclaration préalable, soit un permis d’aménager selon les surfaces des tiny houses.
Enfin, et c’est sans doute le point le plus important, il sera nécessaire de vérifier que le document d’urbanisme (le plus souvent, le plan local d’urbanisme de votre commune).
Avant de mener à bien votre projet, il faudra vous assurer que le terrain est constructible.
De manière générale, en zone agricole ou naturelle, il faudra être situé en secteur de taille et de capacité d’accueil limitées – les « STECAL », sortes de pastilles voulues par les auteurs du document d’urbanisme pour faire exception à l’inconstructibilité « de principe » des zones naturelles et agricoles.
Lorsque vous êtes en zone urbaine, il convient de vérifier que la destination est autorisée (a priori, il s’agira d’une destination « habitation », sous-destination « logement » des articles R.151-27 et R.151-28 du code de l’urbanisme, sauf à ce que l’ancien article R.123-9 du même code s’applique encore dans votre commune, mais cela ne change pas grand-chose au raisonnement).
Vous risquez une mise en demeure sur le fondement des pouvoirs de police administrative du maire et la mise en œuvre d’une procédure pénale par l’administration sur le fondement des articles L.480-1 et suivants du code de l’urbanisme.
En particulier, vous risquez d’être invité à démolir, mettre en conformité ou réaffecter votre construction – et par « être invité », on entend être condamné à. De plus, les astreintes peuvent monter jusqu’à 500€/jour de retard. Les amendes ne sont pas tendres non plus, entre 1 200 € et un montant qui ne peut excéder,
- soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 € par m² de surface construite, démolie ou rendue inutilisable,
- soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 €.
- Audit de situation : qualification juridique de votre construction pour demander la bonne autorisation d’urbanisme ; analyse de la faisabilité au regard du PLU (ou de tout autre document d’urbanisme applicable) et des éventuelles dispositions législatives ou réglementaires applicables au terrain
- Echanges avec votre commune pour expliquer et assurer la faisabilité du projet
- Représentation contentieuse si nécessaire
